Менск апынуўся на 41 месцы сярод 50 самых дарагіх гарадоў сьвету па коштах арэнды офісных памяшканьняў. Рэйтынг коштаў офісаў па ўсім сьвеце штогод складаецца кансалтынгавай кампаніяй Colliers International.
Па дадзеных кампаніі, максымальныя стаўкі арэнды менскіх офісаў летам 2010 году дасягалі 42,2 даляра за квадратны мэтар у месяц. Колькі на рынку офісных памяшканьняў, наколькі адпавядаюць яны міжнародным стандартам?
Зьняць офіс у Менску даражэй, чым, да прыкладу, у Нью-Ёрку, Лос-Анжэлесе, Мюнхене ці Дубаі. Намесьнік дырэктара кампаніі «Твая сталіца кансалт» Юры Папоў прывёў такія лічбы:
«Дыяпазон ставак арэнднай платы на адміністрацыйныя памяшканьні вагаецца ад 10 да 33 эўра за мэтар квадратны. Аб’екты кляса „А“, якія адпавядаюць міжнародным патрабаваньням, можна па пальцах пералічыць, там стаўкі яшчэ вышэй. І сапраўды назіраецца дэфіцыт такіх офісаў».
Андрэй Алёшкін, дырэктар беларускага прадстаўніцтва амэрыканскай кампаніі «Коліэрз Інтэрнэшнл», якая складае гэтая рэйтынгі, кажа:
«Гэта праўда. Насамрэч стаўкі арэнды менавіта такія з-за таго, што бракуе прафэсійных офісных цэнтраў. Калі казаць пра міжнародныя кампаніі, буйныя, то калі пачынаеш для іх нешта шукаць, прапановаў знаходзіцца 2-3. І на гэтым скачваецца ўвесь пошук».
Старшыня беларускага таварыства ацэншчыкаў Мікалай Трыфанаў пагаджаецца, што кошты арэнды офісаў у Менску завышаныя:
«Зьняць офіс у Менску значна даражэй, чым у сталіцах суседняй Балтыі. Прычым, гэта тычыцца сытуацыі ня толькі ў цяперашні крызісны час. Да крызісу суадносіны цэнаў былі такія ж».
Рынак офісных плошчаў сталіцы фармуецца ўжо гадоў 15. Калі да 2002 году ў гэтым сэгмэнце былі толькі адміністрацыйныя будынкі яшчэ савецкага часу, перабудаванымі памяшканьнямі на першых паверхах жылых дамоў, то са зьяўленьнем першых бізнэс-цэнтраў, такіх, як «ХХI стагодзьдзе» «Камкон», карціна перамянілася. Прадстаўнікі беларускага бізнэсу сталі разумець, што офіс — гэта ня проста дах над галавой. Удалае месца разьмяшчэньня, мэтро, камунікацыі, транспартныя разьвязкі, паркоўкі, утульнасьць, камфорт — важныя складнікі дзелавога посьпеху. А ў салідных міжнародных кампаніяў патрабаваньні надзвычай высокія, кажа Юры Папоў:
«Дапусьцім, прыходзіць нейкая буйная міжнародная кампанія, якой трэба 1000-1500 квадратных мэтраў у бізнэс-цэнтры клясы „А“. Паводле карпаратыўных стандартаў, ім неабходна знаходзіцца ў клясе „А“, і яны гатовыя пераплачваць, каб знаходзіцца ў будынку такога ўзроўню. Таму што ў нас іх бракуе. Пакуль».
Па дадзеных кампаніі «Твая сталіца кансалт», у Менску працуе 43 бізнэс-цэнтры. 22 зь іх адносяцца да самай нізкай клясы «С», 17 — да клясы «В», 4 — да клясы «А» («Няміга-Сіці», «Аляксандраў пасаж», «Саака», Silver Tower«).
Дырэктар беларускага прадстаўніцтва амэрыканскай кампаніі «Коліэрз Інтэрнэшнл» Андрэй Алёшкін лічыць, што і яны не адпавядаюць міжнародным стандартам:
«А» клясы ў Беларусі няма ніводнага будынку. У нас няма фальш-падлогаў, у нас няма кіруемай сыстэмы, якія закрывае жалюзі сама аўтаматычна, пад узьдзеяньнем сонечнага сьвятла — усё гэта трэба рабіць самастойна, рукамі. У нас няма сапраўды высокахуткаснага інтэрнэту. Усё разам сьведчыць пра тое, што ў Беларусі недаразьвіты рынак офісаў«.
А вось сучасных бізнэс-цэнтраў клясу «В» ужо дастаткова. Нядаўна ўвялі ў строй «Порт», «А-100» ва Ўруччы, «Тэрмінал», «Сылюэт», «Кулмэн» каля Камароўкі. Яшчэ шмат будуецца. Андрэй Алёшкін працягвае:
«Гэта бізнэс-цэнтры на Мележа, Ціміразева — вялікія комплексы будуюцца. І невялікая кампанія альбо індывідуальны прадпрымальнік можа дазволіць сабе 30, 40, 50 мэтраў зьняць за нядорага. Такіх у нас дастатковая колькасьць, як здаецца на першы погляд».
Старшыня беларускага таварыства ацэншчыкаў Мікалай Трыфанаў робіць такую ацэнку:
«Зараз офісных памяшканьняў плошчай 150 квадратных мэтраў сярэдняй камфортнасьці дастаткова. Але вялікія офісы высокай клясы альбо наадварот, маленькія аднапакаёвыя офісы для першаснага разьмяшчэньня па-ранейшаму ў дэфіцыце».
Цяпер у Менску можна назіраць парадаксальную карціну. Адны новыя бізнэс-цэнтры імгненна засяляюцца (да прыкладу, «А100» на вуліцы Гінтаўта, 1 ва Ўруччы-6 побач з кальцавой дарогай запоўнілі ў рэкордна кароткі тэрмін — за 3 месяцы). Другія цэнтры такой жа камфортнасьці — пустуюць. Ці гатовы ўладальнік разумець арандатара і размаўляць зь ім на адной мове? Андрэй Алёшкін перакананы:
«Можна трымаць цану ў 40-50 эўра і стаяць пустым, а можна паразмаўляць з арандатарам і зразумець ягоныя рэальныя магчымасьці. І свой бізнэс-плян акупляльнасьці скарэктаваць — не на 5 гадоў, а на 10. Зрабіць стаўку адэкватную, запоўніць цэнтар хутка, і потым ужо глядзець, што рабіць далей. То бок, трэба слухаць два бакі. А не завышаць кошты альбо заніжаць. Бо бок, трэба знаходзіцца ў рынку».
Што да тэндэнцый павышэньня арэнднай платы альбо наадварот, зьніжэньня, намесьнік дырэктара кампаніі «Твая сталіца кансалт» Юры Папоў выказаў такі прагноз:
«Мы зараз знаходзімся на дне, і фактычна па ім паўзем. Тэндэнцыі да павышэньня ставак арэнднай платы мінімальныя. То бок, стаўкі могуць падрастаць, але па розных сэгмэнтах па-рознаму. На аб’ектах клясу „С“ стаўкі наўрад ці будуць расьці. На аб’ектах „В“ — таксама. У бліжэйшай пэрспэктыве я ня бачу аб’ектаў клясу „А“ на рынку, таму могуць падрастаць гэтыя стаўкі».
Зараз вакансіі на рынку офісных памяшканьняў ёсьць. Таму, калі яшчэ будаваць, то вельмі прадумана, перакананы Андрэй Алёшкін:
«Калі і будаваць, то ў вельмі правільным месцы, зь вялікім паркінгам. А проста будаваць бяз паркінгу каморкі — вось гэтага дакладна ня трэба. Такі бізнэс-цэнтар будзе пустым. Эўрапейскі, якасны і недарагі, ня мэга-стаўка (30 эўра і вышэй), а 20 і ніжэй — вось такія будуць самыя запатрабаваныя».
На думку адмыслоўцаў, крызіс закрануў рынак офіснай нерухомасьці. Меркавалася, што да 2011-12 году рынак у Менску насыціўся б аб’ектамі рознай клясы камфортнасьці. Але тэмпы будаўніцтва крыху зьменшыліся, некаторыя інвэстары, якія плянавалі будаваць офісы, аддаюць перавагу стандартнаму жылому дому, які прасьцей прадаць. Таму да міжнародных стандартаў Менск можа наблізіцца не раней за 2015 год.
Па дадзеных кампаніі, максымальныя стаўкі арэнды менскіх офісаў летам 2010 году дасягалі 42,2 даляра за квадратны мэтар у месяц. Колькі на рынку офісных памяшканьняў, наколькі адпавядаюць яны міжнародным стандартам?
Зьняць офіс у Менску даражэй, чым, да прыкладу, у Нью-Ёрку, Лос-Анжэлесе, Мюнхене ці Дубаі. Намесьнік дырэктара кампаніі «Твая сталіца кансалт» Юры Папоў прывёў такія лічбы:
«Дыяпазон ставак арэнднай платы на адміністрацыйныя памяшканьні вагаецца ад 10 да 33 эўра за мэтар квадратны. Аб’екты кляса „А“, якія адпавядаюць міжнародным патрабаваньням, можна па пальцах пералічыць, там стаўкі яшчэ вышэй. І сапраўды назіраецца дэфіцыт такіх офісаў».
Андрэй Алёшкін, дырэктар беларускага прадстаўніцтва амэрыканскай кампаніі «Коліэрз Інтэрнэшнл», якая складае гэтая рэйтынгі, кажа:
«Гэта праўда. Насамрэч стаўкі арэнды менавіта такія з-за таго, што бракуе прафэсійных офісных цэнтраў. Калі казаць пра міжнародныя кампаніі, буйныя, то калі пачынаеш для іх нешта шукаць, прапановаў знаходзіцца 2-3. І на гэтым скачваецца ўвесь пошук».
Старшыня беларускага таварыства ацэншчыкаў Мікалай Трыфанаў пагаджаецца, што кошты арэнды офісаў у Менску завышаныя:
«Зьняць офіс у Менску значна даражэй, чым у сталіцах суседняй Балтыі. Прычым, гэта тычыцца сытуацыі ня толькі ў цяперашні крызісны час. Да крызісу суадносіны цэнаў былі такія ж».
Рынак офісных плошчаў сталіцы фармуецца ўжо гадоў 15. Калі да 2002 году ў гэтым сэгмэнце былі толькі адміністрацыйныя будынкі яшчэ савецкага часу, перабудаванымі памяшканьнямі на першых паверхах жылых дамоў, то са зьяўленьнем першых бізнэс-цэнтраў, такіх, як «ХХI стагодзьдзе» «Камкон», карціна перамянілася. Прадстаўнікі беларускага бізнэсу сталі разумець, што офіс — гэта ня проста дах над галавой. Удалае месца разьмяшчэньня, мэтро, камунікацыі, транспартныя разьвязкі, паркоўкі, утульнасьць, камфорт — важныя складнікі дзелавога посьпеху. А ў салідных міжнародных кампаніяў патрабаваньні надзвычай высокія, кажа Юры Папоў:
«Дапусьцім, прыходзіць нейкая буйная міжнародная кампанія, якой трэба 1000-1500 квадратных мэтраў у бізнэс-цэнтры клясы „А“. Паводле карпаратыўных стандартаў, ім неабходна знаходзіцца ў клясе „А“, і яны гатовыя пераплачваць, каб знаходзіцца ў будынку такога ўзроўню. Таму што ў нас іх бракуе. Пакуль».
Па дадзеных кампаніі «Твая сталіца кансалт», у Менску працуе 43 бізнэс-цэнтры. 22 зь іх адносяцца да самай нізкай клясы «С», 17 — да клясы «В», 4 — да клясы «А» («Няміга-Сіці», «Аляксандраў пасаж», «Саака», Silver Tower«).
Дырэктар беларускага прадстаўніцтва амэрыканскай кампаніі «Коліэрз Інтэрнэшнл» Андрэй Алёшкін лічыць, што і яны не адпавядаюць міжнародным стандартам:
«А» клясы ў Беларусі няма ніводнага будынку.
А вось сучасных бізнэс-цэнтраў клясу «В» ужо дастаткова. Нядаўна ўвялі ў строй «Порт», «А-100» ва Ўруччы, «Тэрмінал», «Сылюэт», «Кулмэн» каля Камароўкі. Яшчэ шмат будуецца. Андрэй Алёшкін працягвае:
«Гэта бізнэс-цэнтры на Мележа, Ціміразева — вялікія комплексы будуюцца. І невялікая кампанія альбо індывідуальны прадпрымальнік можа дазволіць сабе 30, 40, 50 мэтраў зьняць за нядорага. Такіх у нас дастатковая колькасьць, як здаецца на першы погляд».
Старшыня беларускага таварыства ацэншчыкаў Мікалай Трыфанаў робіць такую ацэнку:
«Зараз офісных памяшканьняў плошчай 150 квадратных мэтраў сярэдняй камфортнасьці дастаткова. Але вялікія офісы высокай клясы альбо наадварот, маленькія аднапакаёвыя офісы для першаснага разьмяшчэньня па-ранейшаму ў дэфіцыце».
Цяпер у Менску можна назіраць парадаксальную карціну. Адны новыя бізнэс-цэнтры імгненна засяляюцца (да прыкладу, «А100» на вуліцы Гінтаўта, 1 ва Ўруччы-6 побач з кальцавой дарогай запоўнілі ў рэкордна кароткі тэрмін — за 3 месяцы). Другія цэнтры такой жа камфортнасьці — пустуюць. Ці гатовы ўладальнік разумець арандатара і размаўляць зь ім на адной мове? Андрэй Алёшкін перакананы:
«Можна трымаць цану ў 40-50 эўра і стаяць пустым, а можна паразмаўляць з арандатарам і зразумець ягоныя рэальныя магчымасьці. І свой бізнэс-плян акупляльнасьці скарэктаваць — не на 5 гадоў, а на 10. Зрабіць стаўку адэкватную, запоўніць цэнтар хутка, і потым ужо глядзець, што рабіць далей. То бок, трэба слухаць два бакі. А не завышаць кошты альбо заніжаць. Бо бок, трэба знаходзіцца ў рынку».
Мы зараз знаходзімся на дне, і фактычна па ім паўзем.
Што да тэндэнцый павышэньня арэнднай платы альбо наадварот, зьніжэньня, намесьнік дырэктара кампаніі «Твая сталіца кансалт» Юры Папоў выказаў такі прагноз:
«Мы зараз знаходзімся на дне, і фактычна па ім паўзем. Тэндэнцыі да павышэньня ставак арэнднай платы мінімальныя. То бок, стаўкі могуць падрастаць, але па розных сэгмэнтах па-рознаму. На аб’ектах клясу „С“ стаўкі наўрад ці будуць расьці. На аб’ектах „В“ — таксама. У бліжэйшай пэрспэктыве я ня бачу аб’ектаў клясу „А“ на рынку, таму могуць падрастаць гэтыя стаўкі».
Зараз вакансіі на рынку офісных памяшканьняў ёсьць. Таму, калі яшчэ будаваць, то вельмі прадумана, перакананы Андрэй Алёшкін:
«Калі і будаваць, то ў вельмі правільным месцы, зь вялікім паркінгам. А проста будаваць бяз паркінгу каморкі — вось гэтага дакладна ня трэба. Такі бізнэс-цэнтар будзе пустым. Эўрапейскі, якасны і недарагі, ня мэга-стаўка (30 эўра і вышэй), а 20 і ніжэй — вось такія будуць самыя запатрабаваныя».
На думку адмыслоўцаў, крызіс закрануў рынак офіснай нерухомасьці. Меркавалася, што да 2011-12 году рынак у Менску насыціўся б аб’ектамі рознай клясы камфортнасьці. Але тэмпы будаўніцтва крыху зьменшыліся, некаторыя інвэстары, якія плянавалі будаваць офісы, аддаюць перавагу стандартнаму жылому дому, які прасьцей прадаць. Таму да міжнародных стандартаў Менск можа наблізіцца не раней за 2015 год.